Door het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening gaat een beroep op ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte bij drie maanden huurachterstand niet langer vanzelfsprekend op. Door dit besluit zijn verhuurders namelijk verplicht om zich in te spannen om een huurder te wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening.
Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden. Het besluit schept een meldingsplicht voor verhuurders die de huur niet of niet tijdig betaald krijgen. Zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties moeten voldoen aan deze meldingsplicht.
Bij een huurachterstand moet een verhuurder volgens het besluit:
- inspanningen leveren om in persoonlijk contact te treden met de huurder;
- de huurder wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening;
- naar de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering versturen om de huurachterstand te voldoen;
- bij die schriftelijke herinnering aanbieden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken.
Meldingsplicht
Indien de verhuurder van de huurder geen reactie ontvangt op de aanbieding om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken, dient de verhuurder tot melding bij de gemeente over te gaan. Na de melding kan de gemeente om een afkoelingsperiode verzoeken. Gedurende die periode kan de huurder niet verplicht worden om de huurachterstand te voldoen. Deze afkoelingsperiode kan maximaal zes maanden duren.
Er staat voor de verhuurder geen sanctie op het niet-naleven van de meldingsplicht. Uit recente jurisprudentie volgt echter wel dat de kantonrechter bij de beslissing of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, bekijkt of de stappen uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening doorlopen zijn.
Tenzij-formule
Voorheen was drie maanden huurachterstand in beginsel voldoende om een huurovereenkomst voor woonruimte door de kantonrechter te laten ontbinden. Nu kan het door verhuurder niet-voldoen aan de meldingsplicht een omstandigheid zijn waardoor de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. In dat geval past de rechter de tenzij-formule van artikel 6:265 BW toe (tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt). De vuistregel dat drie maanden huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder betekent, is hiermee dus achterhaald.
Heeft u als verhuurder problemen met uw huurder, waardoor u de huurovereenkomst niet langer wenst voort te zetten? Dan adviseer ik u graag over de mogelijkheden om beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.
Gepubliceerd op 18 augustus 2023.
