De gevolgen van het coronavirus voelen we inmiddels allemaal. Het kabinet probeert de schade voor werkgevers te beperken met bijvoorbeeld de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid. Het kabinet heeft ook gedacht aan huurders die op basis van een tijdelijke huurovereenkomst een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte huren.
Op basis van bestaande wetgeving is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst met een huurder te sluiten voor de duur van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar als er sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte. Deze huurovereenkomsten eindigen na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode automatisch op grond van de wet.
Als de verhuurder de huurder tijdig – binnen drie maanden tot een maand voor het verstrijken van de huurperiode - heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, heeft de huurder geen huurbescherming. Als de verhuurder deze schriftelijke kennisgeving niet tijdig aan de huurder verstuurt of als de huurovereenkomst na de afgesproken huurperiode wordt verlengd, geldt dat er sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dit geval heeft de huurder wél huurbescherming.
Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
Het is nu dus niet mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te verlengen, maar het kabinet vindt dat het in deze tijden niet van de huurder mag worden verwacht dat hij zich met volle aandacht richt op het zoeken van een andere woonruimte als de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst nadert.
Om deze reden heeft het kabinet op 6 april 2020 een spoedwetsvoorstel aan de Tweede Kamer toegezonden; tijdelijke wet Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Deze wet moet het voor huurders en verhuurders mogelijk maken om een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen. Het wetsvoorstel is op 21 april 2020 in werking getreden.
Dit artikel geeft u inzicht in de tijdelijke wet Verlenging tijdelijke huurcontracten.
Duur tijdelijke verlenging
Dankzij de wet Verlenging tijdelijke huurcontracten werd in eerste instantie voor huurders en verhuurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten met een einddatum na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen met maximaal drie maanden en tot uiterlijk 1 september 2020.
De spoedwet is op 26 juni 2020 verlengd tot 1 november 2020. Op dit moment geldt dat tijdelijke huurovereenkomsten die uiterlijk op 31 augustus 2020 aflopen, nog kunnen worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020. Tijdelijke huurovereenkomsten die, voorafgaand aan de verlenging van de spoedwet, al waren verlengd tot uiterlijk 1 september kunnen nogmaals worden verlengd tot 1 november 2020.
Deze verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft niet als gevolg dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, waarbij aan de huurder huurbescherming toekomt.
Verzoek verlenging tijdelijke huurovereenkomst
Voor tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen op of na 1 april 2020 maar vóór 31 augustus 2020 waarbij de verhuurder de schriftelijke aanzegging op of na 12 maart 2020 aan de huurder heeft verzonden of zal verzenden, gelden de artikelen 2, 3 en 4 van de wet.
Artikel 5 van de spoedwet heeft betrekking op tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen op of na 1 april 2020 maar vóór 31 augustus 2020, waarbij de verhuurder de schriftelijke aanzegging voor 12 maart 2020 aan de huurder heeft verzonden.
Aanzegging op of na 12 maart 2020
In deze gevallen kan de huurder aan de verhuurder het schriftelijke verzoek doen om de huurovereenkomst met een maand, twee maanden of met drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 november 2020. De huurder moet dit verzoek aan de verhuurder doen binnen een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt. De bewijslast van dit schriftelijke verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst ligt bij de huurder.
Een aantal huurders kon niet voldoen aan de voorwaarde om binnen een week na de aanzegging het verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst te doen, omdat de wet pas medio 2020 in werking is getreden. Om deze reden is in de wet bepaald dat de termijn voor de huurder om een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst te doen, niet eerder ingaat dan de dag na publicatie van de voorgestelde spoedwet. De huurder kon het verzoek om verlenging van de huurovereenkomst tot een week na de inwerkingtreding van de voorgestelde spoedwet aan de verhuurder doen. Dit geldt ook in het geval de verhuurder zijn huurder, na 12 maart 2020 maar voor de inwerkingtreding van de spoedwet, heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur eindigt.
De spoedwet biedt de verhuurder een aantal weigeringsgronden om niet te hoeven instemmen met het verzoek van de huurder om de huurovereenkomst te verlengen. Dit kan onder voorwaarden als de verhuurder de woonruimte heeft verkocht, opnieuw heeft verhuurd, zelf wil betrekken, wil renoveren of wil slopen kan de verhuurder. De verhuurder moet binnen één week na het verzoek van de huurder kenbaar maken op welke grond de huurovereenkomst niet tijdelijk wordt verlengd. De verhuurder kan daarnaast binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen schriftelijk weigeren in te stemmen met de verlenging van de huurovereenkomst omdat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Indien de verhuurder weigert de tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen, heeft de huurder de mogelijkheid om aan de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst toch tijdelijk te verlengen. De huurovereenkomst zal toch tijdelijk worden verlengd als de rechter oordeelt dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op een van de in de spoedwet genoemde weigeringsgronden. Of indien het belang van de huurder op basis van alle feiten en omstandigheden van het geval zwaarder weegt.
Daarnaast biedt de spoedwet ook aan de verhuurder de mogelijkheid om de tijdelijke huurovereenkomst met één tot drie maanden te verlengen, maar niet tot een latere datum dan 1 november 2020. De huurder moet schriftelijk aan de verhuurder laten weten of hij akkoord gaat met de verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. De huurder is niet verplicht om in te stemmen met een verlenging van de huurovereenkomst.
Aanzegging voor 12 maart 2020
De huurovereenkomst kan ook tijdelijk worden verlengd waar het einde daarvan voor 12 maart 2020 door de verhuurder is aangezegd. In deze situatie is er wilsovereenstemming nodig tussen de huurder en de verhuurder om de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden te verlengen. Ook voor deze situatie geldt dat de huurovereenkomst tot uiterlijk 1 november 2020 kan worden verlengd. Het initiatief tot verlenging van de huurovereenkomst kan vanuit zowel de huurder als van de verhuurder komen.
Informatieplicht verhuurder
De wet Verlenging tijdelijke huurcontracten bepaalt ook dat de verhuurder verplicht is om gelijktijdig met het doen van de aanzegging – de informatieplicht over de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst – de huurder te informeren over de mogelijkheden om de huurovereenkomst op grond van tijdelijke spoedwet te verlengen.
Publicatiedatum: 7 april 2020