De (ver)koop van een woning staat garant voor een spannende tijd voor zowel de koper als de verkoper. Na de bezichtiging van de woning wordt er onderhandeld met de potentiële koper over de voorwaarden waaronder de koopovereenkomst tot stand kan komen. Tijdens deze onderhandelingen kan het voorkomen dat één van de partijen de onderhandelingen afbreekt. Voor de teleurgestelde partij is het belangrijk om te weten of er mogelijk toch een koopovereenkomst tot stand is gekomen waar hij een beroep op kan doen.
Wettelijk schriftelijkheidsvereiste
De wetgever heeft in 2003 het schriftelijkheidsvereiste in de wet opgenomen. Uit artikel 7:2 lid 1 BW blijkt dat koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Voorafgaand aan de wetswijziging in 2003 was het voor een particulier mogelijk om mondeling een woning te kopen. De wetgever heeft de particuliere koper willen beschermen tegen het nemen van overhaaste beslissingen ten aanzien van de aankoop van een woning. Om deze reden moet een koopovereenkomst, ten aanzien van een woning die door een particuliere koper wordt gekocht, schriftelijk worden gesloten. Er is pas sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst als zowel de verkoper als de koper de opgestelde koopovereenkomst hebben ondertekend.
Dankzij het schriftelijkheidsvereiste is het voor partijen duidelijk of en wanneer een koop tot stand is gekomen. Dit is daarnaast ook belangrijk bij de bepaling van het moment waarop de bedenktijd van de koper ingaat.
Is een e-mail of Whatsappbericht voldoende?
Het kan voorkomen dat uit e-mailberichten of Whatsappberichten blijkt dat een verkoper en een particuliere koper overeenstemming hebben bereikt over de verkoop en aankoop van een woning. Voldoen de partijen dan aan het in de wet opgenomen schriftelijkheidsvereiste zodat kan worden gesproken van een rechtsgeldige schriftelijke koopovereenkomst?
Nee, dat is niet voldoende. Een schriftelijke koopovereenkomst is een onderhandse akte. Dat betekent dat de koopovereenkomst door partijen ondertekend moet zijn. E-mailberichten of Whatsappberichten zijn weliswaar schriftelijke berichten waaruit kan blijken dat partijen overeenstemming hebben bereikt. Maar met deze berichten wordt echter niet voldaan aan het wettelijke vereiste dat de koopovereenkomst door partijen ondertekend moet zijn. Indien de koper als particulier kwalificeert, is er niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste waardoor er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat partijen weliswaar schriftelijk overeenstemming hebben bereikt, doet daar niet aan af.
Ook bescherming voor de verkoper?
Er bestond lange tijd onzekerheid over de vraag of een particuliere verkoper zich ook mocht beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Mag een verkoper ook stellen dat er geen sprake is van een koopovereenkomst omdat hij de koopovereenkomst niet heeft ondertekend?
De Hoge Raad heeft in 2011 een antwoord gegeven op deze vraag. Ook een particuliere verkoper mag zich beroepen op het schriftelijkheidsvereiste als de woning wordt verkocht aan een particuliere koper. Indien partijen mondelinge overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de woning, dan is het ook voor de particuliere verkoper toegestaan om zijn medewerking te weigeren aan het ondertekenen van de koopovereenkomst als hij zich heeft bedacht. Er is dan geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
Gevolgen terugtrekken na mondelinge overeenstemming
Een particuliere verkoper en een particuliere koper hebben mondeling overeenstemming bereikt over voorwaarden op grond waarvan een woning wordt verkocht. In dat geval mogen beide partijen zich na de mondelinge overeenstemming maar voor de ondertekening van de koopovereenkomst, terugtrekken. Zij kunnen in dat geval niet worden gedwongen tot het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst. In het geval er geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, rest voor partijen niets anders dan op zoek te gaan naar een andere koper dan wel een andere woning.
Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen maakt de koper aanspraak op schadevergoeding wanneer de verkoper de onderhandelingen heeft afgebroken. De koper heeft in ieder geval geen recht op schadevergoeding in de situatie dat de verkoper de onderhandelingen met de koper afbreekt omdat hij de woning voor een hoger bedrag aan een andere kandidaat kan verkopen.
Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook voor professionele partijen?
Zoals hiervoor al uiteen is gezet, is het schriftelijkheidsvereiste door de wetgever ingevoerd om particuliere kopers te beschermen. Het schriftelijkheidsvereiste geldt daarom ook in de situatie dat de woning niet door een particuliere verkoper aan een particuliere koper wordt verkocht, maar door een professionele verkoper. Ook in dat geval mag de particuliere koper zich, na het bereiken van mondelinge overeenstemming, zonder gevolgen terugtrekken.
Voor professionele partijen geldt dat zij zich, na het bereiken van mondelinge overeenstemming over de verkoop van een woning of een andere onroerende zaak, niet meer mogen terugtrekken. Zij kunnen geen beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. Daarnaast geldt voor het aangaan van een dergelijke overeenkomst door een professionele koper geen vormvereiste. Professionele verkopers en kopers kunnen dan ook worden gedwongen tot nakoming van de mondelinge overeenkomst.
Ditzelfde geldt voor de situatie dat een particuliere verkoper een woning verkoopt aan een professionele koper. Ook dan geldt er geen vormvereiste voor het aangaan van de koopovereenkomst en is mondelinge overeenstemming rechtsgeldig. Zowel de particuliere verkoper als de professionele koper kunnen worden veroordeeld tot nakoming van de mondelinge koopovereenkomst.
Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook voor andere onroerende zaken dan woningen?
Uit de wet volgt dat het schriftelijkheidsvereiste alleen geldt voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Voor de aan- en verkoop van andere zaken dan een woning; bijvoorbeeld een bedrijfspand of een woonwagen geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Voor het aangaan van een dergelijke koopovereenkomst geldt geen vormvereiste, waardoor er al sprake is van een koopovereenkomst als partijen – ongeacht of zij zijn aan te merken als particulier of professional – mondeling overeenstemming hebben bereikt.
Wanneer is er mondelinge overeenstemming?
Indien een woning wordt verkocht aan een professionele koper of indien er een koopovereenkomst wordt gesloten die geen betrekking heeft op een woning, geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Er is al sprake van een koopovereenkomst als partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden waaronder de koop wordt gesloten.
De partij die nakoming vordert van de mondeling gemaakte afspraken moet stellen en bewijzen dat er een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de partij die de onderhandelingen heeft afgebroken moet worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst door ofwel de onroerende zaak te leveren ofwel af te nemen tegen betaling van de koopprijs. De eisende partij moet stellen en bewijzen dat partijen over alle essentiële aspecten van de koopovereenkomst overeenstemming hebben bereikt. De essentiële onderdelen van een koopovereenkomst ten aanzien van een onroerende zaak betreffen in ieder geval het object van de overeenkomst, het moment van levering en de koopprijs. Voor de bewijsvoering is het van belang dat de eisende partij haar stellingen kan onderbouwen met bewijsmateriaal. Dit bewijsmateriaal bestaat bij voorkeur uit schriftelijke stukken; zoals e-mailcorrespondentie of Whatsappberichten.
Uit de rechtspraak blijkt wel dat een professionele verkoper onder omstandigheden niet is gebonden aan bereikte mondelinge overeenstemming. Het gaat dan om de situatie waarbij de koper weigert om binnen een redelijke termijn over te gaan tot ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst. De koper kan zich in dat geval niet meer beroepen op bereikte mondelinge overeenstemming over de koopovereenkomst.