Ruim tien jaar na het vorige ROZ-model heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (290-bedrijfsruimte) vastgesteld. Actuele thema's zoals duurzaamheid, de Omgevingswet en overheidsmaatregelen zijn hierin verwerkt, waardoor dit model bestendig lijkt voor de toekomst.
De ROZ heeft het nieuwe ROZ-model op 14 december 2022 vastgesteld en op 19 december 2022 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag.
In dit artikel worden de meest opvallende wijzigingen ten opzichte van het vorige model besproken.
Openingstijden
Voorheen konden verhuurders van winkelpanden eenzijdig, zonder overleg en toestemming van de winkelier, de (contractuele) openingstijden van winkels wijzigen.
Na een recente wijziging van de Winkeltijdenwet is dit echter niet meer mogelijk. In de gewijzigde Winkeltijdenwet is namelijk bepaald dat een verhuurder de winkeltijden niet zomaar kan wijzigen. Hierover moet overeenstemming bestaan tussen de verhuurder en winkelier. In artikel 13 van het nieuwe model huurcontract is een bepaling opgenomen waarin de (contractueel) verplichte openingstijden vastgelegd kunnen worden.
Overheidsmaatregelen
Tijdens de coronapandemie ontstonden er door de opgelegde overheidsmaatregelen veel discussies over het betalen van huur. De Hoge Raad oordeelde uiteindelijk dat huurders recht hadden op huurkorting. De gevolgen van de overheidsmaatregelen waren namelijk niet voorzien in huurovereenkomsten.
Het nieuwe model voorziet wél in een regeling voor dergelijke overheidsmaatregelen. In artikel 14 van het nieuwe model is opgenomen dat partijen in overleg met elkaar zullen treden wanneer huurder nadeel ondervindt vanwege het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot dat wezenlijk wordt beperkt als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zolang partijen geen andersluidende afspraken hebben gemaakt, blijft de betalingsverplichting van huurder uit hoofde van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand. Door deze bepaling volstaat het voor een verhuurder niet langer om de huurder simpelweg te wijzen op zijn contractuele betalingsverplichtingen. Daarentegen ontstaat door dit artikel niet de mogelijkheid voor een huurder om zijn betalingsverplichtingen op te schorten wanneer een dergelijke situatie zich voordoet.
Duurzaamheid
In het vorige model was een vrijblijvende bepaling over duurzaamheid opgenomen inhoudende dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen en elkaar ondersteunen in het behalen van een gezamenlijk te formuleren doelstelling.
Het uitgangspunt in het nieuwe model is dat partijen voor het aangaan van een huurovereenkomst afspraken maken over het verduurzamen van het gehuurde. Deze afspraken moeten als bijlage bij de huurovereenkomst worden gevoegd.
Het is overigens interessant dat in artikel 15.4 van het model al wordt geanticipeerd op een mogelijke energie-label-verplichting voor winkelruimten, zoals deze verplichting al geldt voor kantoorruimten.
Omgevingswet
De Omgevingswet zal naar verwachting op 1 januari 2024 in werking treden. Sluiten begrippen en/of bepalingen in een huurovereenkomst niet aan op de Omgevingswet? Dan moet aan deze begrippen en/of bepalingen een zodanige invulling worden gegeven dat de betekenis daarvan zoveel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze begrippen en/of bepalingen hadden vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit is in artikel 16 van het nieuwe model opgenomen. Artikel 16.2 voegt daaraan toe dat na het inwerking treden van de Omgevingswet in plaats van het in de huurovereenkomst en algemene bepalingen genoemde Bouwbesluit 2012, Activiteitenbesluit milieubeheer en Besluit energieprestatie gebouw de daarvoor in de plaats komende wet- en regelgeving geldt.
Bijzondere bepalingen
In het model staan enkele conceptartikelen die desgewenst in de huurovereenkomst kunnen worden opgenomen. Zo staat in het model een bepaling over het plaatsen van slimme meters, de verwerking van persoonsgegevens en de mogelijkheid tot het elektronisch ondertekenen en paraferen van de huurovereenkomst en de bijlagen.
ROZ-model gebruiken?
Onder verwijzing naar bovenstaande punten valt het zeker aan te raden om het nieuwe ROZ-model te gebruiken als basis van een huurovereenkomst. Wel is en blijft het opstellen van een huurovereenkomst natuurlijk maatwerk. Wij kunnen u daarbij helpen.
Is er door u en uw (ver)huurder al een huurovereenkomst opgesteld en ondertekend? En wilt u alsnog één van de bepalingen uit het nieuwe model opnemen in uw huurovereenkomst? Stel dan een allonge op. Dit dient wel te gebeuren met toestemming van uw (ver)huurder.
