In mijn vastgoedpraktijk word ik regelmatig geconfronteerd met de situatie dat de eigenaar van een kantorencomplex, winkelcentrum of andere bedrijfsruimte een renovatie wil uitvoeren, maar één of meer huurders daaraan niet willen meewerken.
Uiteraard is de bereidheid van een huurder om aan de gewenste renovatie mee te werken kleiner naarmate die renovatie voor de huurder nadelige gevolgen kan hebben, zoals het tijdelijk niet beschikbaar zijn van de gehuurde ruimte of de verplaatsing daarvan. De vraag is dan welke middelen de verhuurder heeft om de renovatie toch te kunnen uitvoeren. Het gaat in deze publicatie uitsluitend om bedrijfsruimte en niet om woonruimte.
In de eerste plaats doet de verhuurder er natuurlijk altijd goed aan om in overleg met de huurder te zoeken naar een oplossing die de eventuele nadelige gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk vermindert. Daarbij kan worden gedacht aan een financiële compensatie, maar ook aan het tijdelijk of definitief ter beschikking stellen van goede vervangende huurruimte. Als het echter niet mogelijk is om met de huurder tot overeenstemming te komen, dan geeft de wet de verhuurder een aantal mogelijkheden om medewerking van de huurder via de rechter af te dwingen.
Dringend eigen gebruik
De eerste mogelijkheid is dan dat de kantonrechter op vordering van de verhuurder kan bepalen dat de huurovereenkomst eindigt als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Onder dringend eigen gebruik wordt nadrukkelijk begrepen: "renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is". Een eigenaar kan op deze bepaling overigens geen beroep doen als hij nog geen drie jaar eigenaar (in dit geval verhuurder) is.
Er is dus sprake van een zwaar criterium: de verhuurder moet aannemelijk maken dat renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Een dergelijke situatie doet zich niet snel voor. Renovaties vinden vaak plaats in fasen, waarbij verschillende gedeelten van de betreffende gebouwen of het gebouw op verschillende momenten in gebruik blijven. Zeker in situaties waarin na uitvoering van de renovatie voor de betreffende huurder soortgelijke ruimte op dezelfde locatie beschikbaar komt, zal verhuurder alle pogingen in het werk moeten stellen om voor de huurder een eventueel tijdelijk onderkomen op de betreffende locatie of in de nabijheid te vinden.
Belangenafweging
Een tweede wettelijke mogelijkheid die de verhuurder heeft, is het instellen van een vordering tot beëindiging van de huur op grond van een belangenafweging. Van deze mogelijkheid kan niet eerder gebruik worden gemaakt dan nadat de huurovereenkomst reeds tien jaar heeft bestaan. De rechter zal de vordering van de verhuurder afwijzen als bij een redelijke afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, van de huurder niet kan worden verlangd dat hij het gehuurde ontruimt. Ook in dat geval moet de verhuurder dus aannemelijk maken dat het echt niet anders kan dan dat de huurder verdwijnt, gelet op de voor hem als verhuurder aan de orde zijnde belangen.
Casus: renovatie ziekenhuis
In een zaak die recentelijk aan de rechter werd voorgelegd werd door de verhuurder op de beide hiervoor genoemde gronden een beroep gedaan. Het ging hierbij om de verhuurder van een bloemenwinkel met coffee corner/grand café en bezoekersrestaurant binnen een ziekenhuis. De verhuurder wenste beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik omdat renovatie van het ziekenhuis zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn en deed ook een beroep op de belangenafweging.
In de eerste plaats werd door de kantonrechter geoordeeld dat de renovatie niet "ondoenlijk" werd geacht als de huurovereenkomst zou worden voorgezet. Door de huurder was aangevoerd dat tijdens de renovatie de exploitatie vanuit een mobiele bloemenwinkel zou kunnen plaatsvinden en dat de exploitatie van de coffee corner/grand café ook, ondanks de renovatiewerkzaamheden, kon worden voortgezet. De verhuurder had ook nog aangevoerd dat na de renovatie geen grand café of vergelijkbare horecavoorziening zou terugkeren, maar afgezien van het feit dat dat niet helemaal bleek te kloppen, kan dat geen argument zijn om de huurovereenkomst op grond van renovatie te beëindigen.
Verder ging de kantonrechter in het vonnis uitvoerig in op de manier waarop de renovatie zou worden uitgevoerd, te weten in drie fasen. Behoorlijk gedetailleerd werd daarbij aangegeven hoe tijdens die verschillende fasen de exploitatie van de onderneming van huurder zou kunnen worden voortgezet.
De noodzaak van renovatie werd in deze zaak door de huurder niet betwist. Het belang van de verhuurder was gelegen in het leveren van academische topzorg, waarbij de verhuurder aanvoerde dat dit belang zwaarder weegt dan het economisch belang van de huurder om de exploitatie te kunnen voortzetten. De kantonrechter geeft als oordeel dat verhuurder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld om te kunnen concluderen dat haar belang door het voortzetten van de huurovereenkomst zodanig wordt aangetast dat het belang van de huurder daarvoor moet wijken. De verhuurder slaagt er dus niet in de huurovereenkomst te beëindigen.
Conclusie
De conclusie is dat beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte op grond van renovatie zeker niet onmogelijk is, maar alleen als aannemelijk kan worden gemaakt dat die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden uitgevoerd. Het vermijden van procedures hierover door in goed overleg met de huurder tot oplossingen te komen, verdient uiteraard altijd aanbeveling.
