U bent de trotse eigenaar van een vakantiewoning in een bosrijke omgeving – of misschien wel aan een mooi (zeil)water. De laatste tijd komt het er niet meer zo van om naar het vakantiehuis te gaan. Misschien gebeurt er veel in uw leven, bent u ziek of misschien verhuurt u professioneel en verblijft u er überhaupt niet zelf. Wel recreatie, niet wonen
Het huisje ligt op een recreatiebestemming. Het bestemmingsplan verbiedt ‘gebruik in strijd met de bestemming’, inclusief het ‘laten gebruiken’ in strijd met de bestemming. Recreatie is toegestaan en op zichzelf niet in tijd gelimiteerd. Daarentegen mag ‘wonen’ niet.
Op een mooie dag komt u in contact met een aardige meneer die uw woning voor langere tijd wil huren. U kent uw weetje en uw wetje: deze meneer mag er niet gaan wonen, dus dat legt u vast in uw huurovereenkomst. U raadt het al: meneer verblijft er enkele weken en schrijft zich vervolgens om fiscale redenen in in de gemeente waar de vakantiewoning ligt. De ambtenaren der gemeente geven dat door aan de handhavingsambtenaren van de Omgevingsdienst. Deze handhavingsambtenaren gaan eens een kijkje nemen. Ik schreef al eerder dat die ambtenaren veel mogen. Zij loeren over de heg om te zien of er wordt ‘gerecreëerd’ of ‘gewoond’.
Volgens de vaste jurisprudentie is de inschrijving in de basisadministratie een belangrijke aanwijzing om aan te nemen dat iemand daar ‘woont’. Indien iemand is ingeschreven op een recreatieve bestemming, is de aanname van bewoning dan ook snel gemaakt: er wordt gehandeld in strijd met het bestemmingsplan. Met nog wat observaties door de (bevoegde!) ambtenaar komt de zaak juridisch wel rond: uw huurder krijgt een last onder dwangsom, want hij woont waar het niet mag. Hij moet binnen een paar weken opkrassen. Daar blijft het echter niet bij.
Ook uzelf krijgt een aanschrijving wegens het ‘laten gebruiken’ van het vakantiehuis in strijd met het bestemmingsplan. U dacht te weten wat wel en niet mag en u wijst de gemeente op de huurovereenkomst, waarin duidelijk staat dat permanente bewoning niet is toegestaan. Heeft u het op deze manier voldoende afgehecht?
Let op
Dat hangt natuurlijk af van wat er nog meer in de overeenkomst staat. Met een enkel verbod voor permanente bewoning bent u er in de meeste gevallen nog niet. Een deugdelijke huurovereenkomst van een vakantiewoning, ook voor langere tijd, mag best. U doet er verstandig aan in ieder geval de navolgende punten in de huurovereenkomst vast te leggen:
1) Dat de woning slechts recreatief mag worden gebruikt en dat de huurder er dus niet mag wonen;
2) dat de huurder een substantiële dwangsom of boete verbeurt als hij dat toch doet;
3) dat hij een woonadres elders moet hebben;
4) dat het toch bewonen van de woning een grond is om de huur te beëindigen en zo nodig bij de kantonrechter de ontruiming te vorderen en
5) dat u het recht heeft om periodiek, door middel van huisbezoek, te verifiëren of de woning niet in strijd met het verbod wordt bewoond.
Heeft u de huurovereenkomst zó ingericht en bent u zo nu en dan nagegaan of er wordt gewoond? Zo ja, dan kunt u aantonen dat u er alles aan heeft gedaan om permanente bewoning te voorkomen. U bent tegenover een handhavende gemeente veilig. Een last onder dwangsom is dan niet terecht. Staan bovenstaande elementen niet in de overeenkomst en/of heeft u niet gecontroleerd, dan loopt u risico’s en wordt het een discussie met de gemeente. Zo’n discussie kan duur aflopen, zeker als die discussie door deskundigen moet worden gevoerd. Bewijs uzelf daarom een dienst en regel het goed.
Wij kunnen u adviseren over de precieze inhoud van een verhuurovereenkomst van een vakantiewoning. Daar slaapt u zelf bovendien veel rustiger van.
Gepubliceerd op 22 november 2016.
