Als je de berichtgeving moet geloven dan herstelt de huizenmarkt zich op dit moment razendsnel. De tijd dat woningen te koop staan, loopt sterk terug en het is geen uitzondering meer dat de transactieprijs boven de vraagprijs uitkomt.
Voor makelaars betekent dit veelal dat zij voldoende werk hebben. In de drukte en hectiek die dat met zich mee brengt, is het voor de makelaar wel van belang om geen 'schoonheidsfoutjes' te maken. Denk hierbij aan onjuiste vermeldingen van het netto vloeroppervlak van woningen.
Een vrij recent arrest van het gerechtshof in Amsterdam en een uitspraak van de rechtbank Gelderland benadrukken maar weer eens dat een dergelijke fout snel gemaakt is; met alle gevolgen van dien. In de beide procedures was een belangrijke rol weggelegd voor een door de NVM in juni 2010 vastgestelde meetinstructie volgens NEN 2580. Volgens deze meetinstructie moet vanaf 1 september 2010 het netto-oppervlak van woningen in verkoopmateriaal worden vermeld.
De Gelderse zaak:
Op enig moment in 2014 is een koper zich gaan oriënteren op de woningmarkt. De koper was alleen geïnteresseerd in woningen met een minimaal woonoppervlak van 150 m2. De makelaar had een specifieke woning in aanbod. In het verkoopmateri-aal had de makelaar opgenomen dat deze woning een woonoppervlak van 150 m2 zou hebben.
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper de woning laten meten. Toen bleek dat het netto-oppervlak geen 150 m2 maar slechts 124 m2 bedroeg. De makelaar werd aansprakelijk gesteld voor de schade, omdat hij de meetinstructie niet zou hebben gevolgd.
De rechter was van oordeel dat de makelaar – door de meetinstructie niet te volgen – niet gehandeld heeft als een redelijk bekwaam en redelijk handelend NWM-makelaar. De schade werd door de rechter geschat op € 20.000,-. Dat de koper de woning ook had bezichtigd, betekent volgens de rechter niet dat de koper geen aanspraak heeft op vergoeding van de schade.
De Amsterdamse zaak:
In 2010 werd door een makelaar, met het oog op de verkoop van een woning, onderzoek verricht naar het woonoppervlak van de te verkopen woning. Uit de meting bleek een bruto-vloeroppervlak van 77 m2. In de verkoopbrochure werd vervolgens vermeld dat de woning een woonoppervlakte van circa 80 m2 zou hebben.
De woning werd verkocht en de verkoper besloot na enkele jaren om de woning (ook) te verkopen. Hij heeft het oppervlak van de woning om die reden laten opmeten. Het bruto-vloeroppervlak werd toen vastgesteld op 77 m2 en het gebruiksoppervlak van de woonruimte (het netto-oppervlak) op 71 m2.
Het verschil tussen het recent vastgestelde oppervlak en het eerder door de makelaar vastgestelde oppervlak heeft de eigenaar geïnspireerd tot het aansprakelijk stellen van de makelaar. Het gerechtshof heeft de koper in het gelijk gesteld. Op het moment dat de makelaar de woning voor de verkoop heeft opgemeten, gold de meetinstructie al. Als redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar had de makelaar deze instructie moeten toepassen. Ook in deze procedure heeft het gerechtshof de schade geschat. Het kwam uit op een bedrag van € 10.000,-.
Netto vloeroppervlak
In beide zaken heeft het niet gebruiken van de meetinstructie meteen gevolgen voor de makelaar. Daarbij geldt: hoe groter het verschil tussen het in de brochure genoemde oppervlak en het werkelijke oppervlak, hoe groter de schade. Voor makelaars geldt dus: meet altijd een te verkopen woning op. Vertrouw daarbij niet op oude gegevens. Voor kopers geldt: laat de woning nameten als er getwijfeld wordt aan het in de brochure genoemde oppervlak.
Gepubliceerd op 18 mei 2017.
