Advertenties waarin woningen te koop worden aangeboden, zoals op Funda, vermelden in de regel het aantal vierkante meters woonoppervlak. Voor de koper is dit natuurlijk belangrijke informatie. Wat nu als na de koop blijkt dat het werkelijk aantal vierkante meters minder is dan in de advertentie stond? Kan de verkopend makelaar daarvoor dan door de koper aansprakelijk worden gesteld?
Meetinstructie
Makelaars die lid zijn van de NVM, VastgoedPro of VBO moeten zich bij het vaststellen van het gebruiksoppervlak van een woning houden aan de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen. Daarin staat hoe het gebruiksoppervlak precies moet worden vastgesteld. Als blijkt dat de makelaar zich niet aan de Meetinstructie heeft gehouden, kan hij tuchtrechtelijk worden aangesproken. Maar daaruit volgt niet zondermeer dat de koper schadeloos moet worden gesteld.
Geen contractuele relatie
De verkopend makelaar handelt in opdracht van de verkoper. Er is dus sprake van een overeenkomst tussen verkoper en makelaar. Dit betekent dat de koper de makelaar niet kan aanspreken op grond van "wanprestatie". De koper kan wel aanvoeren dat de verkopend makelaar door de vermelding van een onjuist woonoppervlak onrechtmatig naar de koper heeft gehandeld en op die grond de schade die de koper daardoor lijdt moet vergoeden. Ons hoogste rechtscollege (de Hoge Raad) heeft dit in een uitspraak van februari 2019 nadrukkelijk bepaald.
Daarmee is echter nog niet de vraag beantwoord hoe dan de schade die de koper als gevolg van de fout van de makelaar heeft moet worden vastgesteld.
Schade
De meest eenvoudige benadering voor vaststelling van de schade zou zijn dat de door de koper betaalde koopprijs wordt gedeeld door het aantal vierkante meters dat in de advertentie stond en dat aan de hand daarvan wordt vastgesteld welk bedrag (per vierkante meter) de koper "te veel" heeft betaald. Deze redenering is in diverse rechterlijke uitspraken gevolgd.
In meer recente uitspraken van gerechtshoven en de Hoge Raad is echter een meer genuanceerde benadering van deze problematiek boven komen drijven. Daarbij wordt aangegeven dat de koopprijs immers niet uitsluitend afhankelijk is van het aantal vierkante meters woonoppervlak.
Vergelijking
In ieder concreet geval moet ten behoeve van de vaststelling van de schade worden vastgesteld wat er zou zijn gebeurd als de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst van het juiste aantal vierkante meters vloeroppervlak op de hoogte zou zijn geweest. Zou de koper dan bereid zijn geweest om dezelfde koopsom te betalen? In dat geval is er geen sprake van schade. Of zou de koper in dat geval in het geheel niet zijn overgegaan tot de aankoop, en in welke positie zou dat de koper dan hebben gebracht? Of zou de woning in dat geval voor een lagere prijs zijn verkocht? Voor de beantwoording van die laatste vraag is ook van belang wat de marktsituatie was, of er andere potentiële kopers waren, etc.
Als de schade niet precies kan worden vastgesteld (zoals bij deze problematiek aan de orde is) moet de rechter de schade schatten. Bij die schatting spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Uitgangspunt bij de vaststelling van de schade moet zijn dat er een vergelijking wordt gemaakt tussen aan de ene kant de werkelijke situatie waarin de koper verkeert en aan de andere kant de (hypothetische) situatie waarin de koper zou verkeren als de makelaar de fout niet zou hebben gemaakt. Het automatisme van het loslaten van de koopsom op het aantal werkelijke vierkante meters vloeroppervlak leidt dus zeker niet (meer) tot toewijzing van een daarop gebaseerde vordering.
Gepubliceerd op 9 november 2023.
