Opnieuw is in een spoedprocedure (kort geding) beslist over 'corona en huur'.
Ditmaal betrof het een huurder van een gebouw dat o.a. bestemd was om te worden gebruikt voor evenementen, zoals congressen, plenaire bijeenkomsten en trainingen. De huurder had een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder vorderde in kort geding ontruiming. De huurder beriep zich op overmacht en onvoorziene omstandigheden in verband met de coronacrisis.
Door de kantonrechter Den Haag werd de verhuurder in het gelijk gesteld. Dit, in tegenstelling tot het geschil dat leidde tot de uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020. Ik schreef er een artikel over.
Er zijn een paar in het oog springende verschillen en overeenkomsten.
Huurachterstand
In de kwestie Den Haag was sprake van een veel grotere huurachterstand, dan in de kwestie Amsterdam: ca. zes maanden op het moment van het kort geding. De huurachterstand was dus al voor de 'coronatijd' ontstaan. Verder was er ook in 2019 al eens een behoorlijke huurachterstand.
ROZ-voorwaarden
Een ander in het oog springend verschil is dat in de kwestie Den Haag de zogeheten 'ROZ-voorwaarden' op de huurovereenkomst van toepassing waren. Dit zijn algemene bepalingen, waarin onder meer is geregeld dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering en geen recht heeft op verrekening of opschorting van zijn betalingsverplichting als er sprake is van een gebrek. In de kwestie Amsterdam waren die ROZ-voorwaarden niet van toepassing op de huurovereenkomst.
Geen overmacht
Net als de kantonrechter in Amsterdam, kwam ook de kantonrechter in Den Haag tot de conclusie dat corona op zichzelf geen overmacht oplevert voor de huurder. De rechter oordeelde dat niets of niemand de huurder belet om de huur te betalen. Dat er niet betaald kon worden, omdat er door corona geen congressen mogelijk waren (en er dus geen geld was) is volgens de rechter een beroep op betalingsonmacht. Dat behoort tot de risicosfeer van de huurder. Om die reden is het beroep op overmacht niet geslaagd.
Lockdown is een gebrek
Ook in deze procedure oordeelde de rechter overigens dat de door de overheid getroffen coronamaatregelen tot een substantiële aantasting van het genot van het gehuurde hebben geleid en dat dit een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Ook in deze kwestie werd expliciet verwezen naar de parlementaire geschiedenis. Een (onvoorziene) overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verhindert, levert een gebrek op.
De huurder van de congresruimtes in Den Haag kon zich, naar het oordeel van de kortgedingrechter, niet beroepen op "wijziging van de gevolgen van de overeenkomst" (in die zin dat er voorlopig geen of minder huur betaald hoefde te worden).
De huurder had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de omzet door de coronacrisis zou zijn verminderd en in welke mate de omzet zou zijn weggevallen. Een deugdelijke cijfermatige onderbouwing ontbrak, zodat ook niet kon worden beoordeeld in hoeverre de coronacrisis een kostendaling met zich meebracht.
Vooruitlopend op een bodemprocedure, waarin beëindiging van de huur zou kunnen worden gevorderd, werd de ontruiming van het gehuurde toegewezen.
En verder?
Daarmee is het nog niet afgelopen. Er worden momenteel diverse spoedprocedures gevoerd. Ook de kantonrechter in Rotterdam heeft uitspraak gedaan over 'huur en corona'. In drie afzonderlijke zaken kwam ook de kantonrechter Rotterdam tot het voorlopig oordeel, dat 'corona' een gebrek oplevert in de zin van de wet. Ook hier is de uitkomst van een bodemprocedure onzeker. Een beroep van de huurder op 'onvoorziene omstandigheden' in die bodemprocedure zou weleens kunnen slagen.
Om bovenstaande redenen werd in twee van de drie zaken de vordering tot betaling van de volledige huur in kort geding afgewezen. Daarbij speelde ook een rol dat de huurders een deel van de huur wel hadden betaald.
In één van de drie zaken werd de huurder wel tot betaling en ontruiming veroordeeld. Die huurder had in de eerdere jaren ook al een forse huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand was niet direct het gevolg van de coronacrisis.
De rechtbank Limburg oordeelde recent in kort geding dat een tussenhuurder 2/3e van de huurprijs moest voldoen. Verder moest deze huurder binnen twee weken een bodemprocedure starten.
Conclusie
In het algemeen wordt aangenomen dat de overheidsmaatregel tot sluiting door corona een gebrek oplevert en een onvoorziene omstandigheid. Huurders lijken met succes een beroep te kunnen doen op huurprijsvermindering. Daarbij is van belang dat zij helder inzicht geven in de financiële situatie. Verder is van belang of er eerder al betalingsproblemen waren.
