In de afgelopen jaren is het aantal ondernemers zonder personeel (zzp-ers) fors toegenomen. Vastgoedeigenaren hebben op die toename ingespeeld.
Overal in het land zijn locaties gerealiseerd waar een zzp-er (tijdelijke) kantoorruimte kan huren. In de volksmond spreken we dan over een flexplek in een verzamelkantoorgebouw.
Als huurder van een winkel of van een kantoor geniet je in Nederland een (vergaande mate van) bescherming, bijvoorbeeld als het gaat om het eindigen van de huurovereenkomst.
De huurovereenkomst met betrekking tot een winkel kan door de verhuurder alleen wegens bepaalde omstandigheden en tegen een bepaald moment worden beëindigd; de huurder van een kantoor geniet gedurende maximaal drie jaar ontruimingsbescherming. Geniet de gebruiker van een flexplek ook huurbescherming?
Huurder of niet?
Een eerste interessante vraag is die of de gebruiker van een flexplek beschouwd moet worden als huurder. Of neemt die zzp-er alleen diensten af? Als de relatie tussen het verzamelkantoorgebouw en de zzp-er als huur moet worden beschouwd, komt de vraag op of er dan een onroerende zaak (een deel van de bedrijfsruimte) wordt gehuurd of dat er slechts een roerende zaak (een bureau) wordt gehuurd. In het eerste geval geniet de zzp-er namelijk wel huurbescherming.
Oordeel rechtbank
De rechtbank in Amsterdam heeft zich enig tijd terug over een dergelijke kwestie uitgelaten. Door een zzp-er werd sinds enkele maanden op grond van een overeenkomst gebruik gemaakt van een ‘dedicated desk’. Dit was een eigen bureau in een gedeelde ruimte van het verzamelgebouw, waarvan de zzp-er iedere dag gebruik kon maken. De zzp-er moest daar maandelijks een bedrag van €235,- voor betalen. De pandeigenaar heeft op enig moment de overeenkomst opgezegd, maar de zzp-er weigerde te vertrekken en beriep zich op huurbescherming.
Partijen waren het erover eens dat hun rechtsverhouding gezien moest worden als huur en dat er geen sprake was van dienstverlening. Volgens de Amsterdamse rechtbank kan er ook sprake zijn van een gemengde overeenkomst (zowel huur als dienstverlening) maar daarvoor is nader onderzoek nodig. Het kort geding leent zich niet voor dat verdere onderzoek, zodat dit aspect verder geen rol heeft gespeeld.
Anders dan de pandeigenaar was de rechtbank van oordeel dat er meer werd gehuurd dan alleen een roerende zaak (een bureau). De zzp-er mocht namelijk ook gebruik maken van het gebouw. De huurovereenkomst werd daarom gekwalificeerd als huur van kantoorruimte; de huurder genoot om die reden huurbescherming.
Publicatiedatum 18 april 2018
