In huurovereenkomsten is vaak een boetebepaling opgenomen. Komt de huurder bepaalde verplichtingen niet na, dan kan de verhuurder aanspraak maken op een boetebeding. Dit is bijvoorbeeld het geval als de huur niet op tijd wordt betaald, als er zonder toestemming wordt onderverhuurd, of als er sprake is van illegale praktijken.
Het opnemen van een boetebedrag in een huurovereenkomst heeft twee functies. In de eerste plaats vormt de boete een prikkel voor de huurder om zijn verplichtingen na te komen. Daarnaast fixeert het boetebedrag ook de schade die de verhuurder lijdt. De fixatie van schade is nuttig in de gevallen waarin een verhuurder niet eenvoudig zijn daadwerkelijke schade kan aantonen.
Boete matigen of vernietigen
Sinds enkele jaren is er een ontwikkeling in de rechtspraak waar te nemen. De rechters zijn minder dan voorheen bereid om huurders te veroordelen tot het betalen van een boete. In plaats daarvan matigen of vernietigen rechters de boete vaker.
De wet geeft de mogelijkheid aan de rechter om een overeengekomen boete te matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Het komt er op neer dat de rechter een boete kan matigen als de omstandigheden van het geval lijden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbare uitkomst.
Een boetebeding kan op verzoek van de huurder door de rechter worden vernietigd als dit onredelijk bezwarend is. Of dat het geval is, ligt ook weer aan de omstandigheden van het geval.
Bovendien moet een rechter – als het boetebeding is overeengekomen tussen een consument en een bedrijfsmatige verhuurder – zelfstandig beoordelen of het boetebeding oneerlijk is. Die verplichting voor de rechter komt voort uit Europese wetgeving. Als de rechter een boete oneerlijk vindt, dan heeft de verhuurder daar geen aanspraak op. Met name de vraag of een boete oneerlijk is of niet is de laatste tijd vaak door de rechtspraak beantwoord.
Praktijk
Voorheen werd vaak een boetebeding gebruikt, waarbij voor iedere dag dat een overtreding voortduurde, het verschuldigde bedrag per dag opliep. Deze boete kende bovendien meestal geen maximum zodat de boete tot enorme bedragen kon oplopen. Omdat de boete vaak in de algemene voorwaarden stond vermeld, werd er ook niet over onderhandeld. Dit leidde ertoe dat veel boetebedingen door rechters als oneerlijk werden beschouwd.
De meest gebruikte modelovereenkomsten en de bijbehorende algemene voorwaarden zijn daarom aangepast. De huidige boetebedingen kennen een maximumbedrag en vaak wordt per soort overtreding (illegale onderverhuur, verdovende middelen, etc) ook nog onderscheid gemaakt tussen verschillende boetebedragen. De vraag is of die aanpassingen voldoende zijn.
Recent heeft mr. Bakels (oud raadsleer van de Hoge Raad en nu rechter in de rechtbank Amsterdam) om uitleg gevraagd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. Het ging in die procedure om een huurovereenkomst waarin stond vermeld dat de huurder de woning zelf moest bewonen. Dat deed de huurder niet. De overeenkomst bevatte een beding op grond waarvan de huurder in dat geval een boete tot een bepaald maximumbedrag zou moeten betalen. Maar daarnaast stond in de huurovereenkomst dat de huurder andere overtredingen, zoals bij illegale onderverhuur of bij het gebruik van de tuin als opslagruimte telkens een andere boete opgelegd zou krijgen.
Volgens de rechter was het boetebeding dat betrekking had op het zelf bewonen van de woning op zichzelf bezien niet oneerlijk. Wel vroeg de rechter zich af of de beoordeling van de eerlijkheid van het boetebeding mag worden beperkt tot het beding zelf. Volgens de rechter zouden ook de overige boetebedingen uit de huurovereenkomst – hoewel die niet zijn overtreden – van belang kunnen zijn voor de vraag of het wel overtreden boetebeding oneerlijk is.
Het antwoord van het Europese Hof op deze vraag zal nog wel even op zich laten wachten. Afhankelijk van de uitkomst daarvan moeten de modellen mogelijk opnieuw worden aangepast.
Wilt u meer weten over bovenstaande of huurkwesties in het algemeen, neemt u dan gerust contact op.
Gepubliceerd op 21 januari 2020.
