Zondag 15 maart 2020 om 18.00 uur: het tijdstip dat bij veel horecaondernemers in het geheugen gegrift staat. Het moment waarop 'hun zaak' per direct gesloten moest worden. Van het ene op het andere moment viel voor de meeste horecaondernemers de omzet nagenoeg geheel weg.
Sinds 1 juni 2020 mag de zaak weer open, zij het onder strikte voorwaarden. Het is vaak passen en meten om de voorgeschreven 1,5 meter te handhaven. Daarnaast is ook de bediening een uitdaging. Kunnen de kosten nog wel gedekt worden?
Huurverplichtingen?
De huur is vaak één van de vaste kostenposten. De huurverplichting loopt in principe door terwijl er vaak, door wegvallende omzet, geen geld is om de huur te betalen. Massaal zijn verhuurders in de achterliggende maanden door huurders gevraagd om de betalingsverplichting van de huur te versoepelen: uitstel van betaling voor de hele huur of voor een gedeelte daarvan; kwijtschelding van (een deel van) de huur. Daarop is door verhuurders wisselend gereageerd. Sommigen gaven gehoor aan het morele appel dat hun huurder deed. Andere verhuurders bleken op geen enkele wijze bereid mee te denken met hun huurder, hetgeen kan leiden tot rechtszaken.
Maar hoe zit het nu juridisch? Heeft de huurder van een bedrijfspand nu recht op een vermindering van de huurprijs? De argumenten voor huurkorting zijn vaak: overmacht aan de kant van de huurder, onvoorziene omstandigheden of het argument dat het gehuurde een 'gebrek' heeft omdat de huurder er (kort gezegd) niet over kan beschikken.
Rechtszaak
Inmiddels komen de eerste vonnissen binnen met betrekking tot corona, huur en horeca. Zo deed de kantonrechter in Amsterdam op 11 juni 2020 een uitspraak, waarin de vraag aan de orde kwam of de huurder zich kon beroepen op overmacht of onvoorziene omstandigheden.
De huurder vroeg op 15 maart 2020 per mail aan de verhuurder om coulance: een korting of uitstel van betaling. Om aan te tonen dat er geen geld was, stuurde de huurder een screenshot van de bankrekening mee.
De verhuurder reageerde afwijzend, waarna de huurder uiteindelijk 50% van de huur voor de maanden april en mei voldeed. Verder stelde de huurder voor om 25% korting te geven en voor de resterende 25% uitstel van betaling te verlenen. Ook daarmee wilde de verhuurder niet instemmen. De huurder kon van de verhuurder hoogstens uitstel (geen afstel) van betaling krijgen voor een beperkt deel van zijn betalingsverplichting (zo'n 12,5%).
In kort geding vorderde de verhuurder vervolgens betaling van de resterende 50% huur voor de maanden april en mei, alsook een veroordeling om vanaf juni de huur volledig te voldoen.
De huurder verweerde zich met de hiervoor al genoemde argumenten: overmacht, onvoorziene omstandigheden, een gebrek. De kantonrechter moest in kort geding een voorlopig oordeel geven en dus inschatten hoe in een bodemprocedure, de procedure waarin een juridisch geschil definitief beslecht wordt, zou worden geoordeeld.
Coronacrisis geen overmacht
De kantonrechter oordeelde dat geen sprake is van overmacht. Voor een beroep op overmacht moet sprake zijn van een belemmering die de prestatie zelf (het betalen van de huur als zodanig) onmogelijk maakt. De coronacrisis maakt het niet onmogelijk om geld over te maken.
Wel onvoorziene omstandigheid
De kantonrechter oordeelde verder dat de coronacrisis wel is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. De Kantonrechter overwoog:
(…) dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.
Wel een gebrek
Verder oordeelde de kantonrechter dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig de bestemming, een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit wetsartikel volgt dat elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt een gebrek vormt. Het draait om het huurgenot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De kantonrechter overwoog met zoveel woorden:
Uit het feit dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, volgt dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dit wordt onderstreept door het feit dat in de parlementaire geschiedenis (TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9) een “(onvoorziene) overheidsmaatregel” als gebrek wordt aangemerkt.
Dat de gevolgen van de coronacrisis niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen, maakt dit niet anders. Opvallend is verder dat naar het oordeel van de kantonrechter de coronacrisis ook niet is aan te merken als een omstandigheid die aan de huurder zou zijn toe te rekenen op grond van de 'verkeersopvattingen': de in de praktijk levende opvattingen over de verdeling van risico's.
Hoe moet de pijn verdeeld worden?
Door de gevolgen van de coronacrisis is de verhouding tussen prestatie en wederprestatie uit balans geraakt: de verhuurder stelt het bedrijfspand wel beschikbaar, maar de huurder heeft er niets aan. Wanneer er dan wel volledige huur betaald zou moeten worden, is er sprake van onbalans.
Omdat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op één van de partijen wordt afgewenteld. De kantonrechter kwam uit in het midden en bepaalde dat de tegenvaller in principe gelijkelijk over beide partijen moet worden verdeeld.
Huurkorting horeca?
Omdat in dit specifieke geval een deel van het pand door de huurder werd doorverhuurd als woonruimte, oordeelde de kantonrechter uiteindelijk dat de huurder zijn betalingsverplichting voor 25% mocht opschorten. De opschorting geldt voor een periode van 6 maanden en is uitgesproken in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure. Of die er ook komt is natuurlijk maar de vraag. Hopelijk komen verhuurder en huurder er nu - na deze richtinggevende uitspraak van de kantonrechter - samen uit.
Gepubliceerd op 15 juni 2020.
Lees het vervolg: "Huurachterstand tijdens de coronacrisis" hier.
