Verborgen gebreken
Advocaat verborgen gebreken
M. (Maarten) Blok
Over verborgen gebreken
De koper ontdekt de gebreken vaak pas na de oplevering, omdat deze voorafgaand aan de koop niet direct zichtbaar waren. Dit worden ook wel ‘verborgen gebreken’ genoemd. Vervolgens rijst de vraag voor wiens rekening verborgen gebreken komen bij de verkoop van een woning.
De in verborgen gebreken gespecialiseerde advocaten uit de sectie vastgoed kunnen u helpen bij het opstellen van goede contracten om geschillen te voorkomen. Is er al onenigheid over een verborgen gebrek dan kan één van onze advocaten u adviseren over de stappen die u kunt ondernemen om de ander aansprakelijk te stellen of aansprakelijkheid te voorkomen.
Een koper mag er niet blindelings op vertrouwen dat een woning vrij is van gebreken. Zodra er enige aanleiding bestaat dat sprake is van een gebrek, moet de koper daar onderzoek naar verrichten. Dit wordt de zogenaamde ‘onderzoeksplicht’ genoemd. De koper kan aan deze onderzoeksplicht voldoen door bijvoorbeeld een bouwkundige keuring te laten uitvoeren in de woning. Rust op de koper een onderzoeksplicht en heeft hij een gebrek niet ontdekt doordat hij geen nader onderzoek heeft verricht? In dat geval is de verkoper niet aansprakelijk en komen de (herstel)kosten voor het gebrek voor eigen rekening.
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de zogenaamde ‘mededelingsplicht’ van de verkoper. De verkoper is verplicht de koper in te lichten over gebreken waarvan hij op de hoogte is. Laat de verkoper na de koper in te lichten over dit gebrek, dan is de verkoper aansprakelijk.
Wanneer zowel verkoper als koper niet op de hoogte waren van het gebrek, kan de verkoper onder omstandigheden alsnog aansprakelijk zijn voor het gebrek.
Op grond van de wet mag de koper aannemen dat de woning beschikt over eigenschappen die hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Bij de (ver)koop van woningen wordt over het algemeen gebruik gemaakt van modelovereenkomsten. Deze wijken vaak af van deze wettelijke regeling.
Zo wordt regelmatig een bepaling opgenomen, die – kort gezegd – inhoudt dat de koper de woning aanvaardt inclusief alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Daarmee wordt als uitgangspunt genomen dat alle gebreken in principe voor rekening komen van de koper.
Tegelijkertijd wordt meestal ook een bepaling opgenomen, waarin is bepaald dat de verkoper aan de koper – als het ware – garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Een woning is niet geschikt voor normaal gebruik, wanneer bijvoorbeeld sprake is van asbest, houtrot, een lekkage of een rotte dakconstructie. Het antwoord op de vraag of een gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat, zal steeds afhangen van de aard en de ernst van het gebrek en de omstandigheden van het geval.
Het voorgaande brengt mee dat een verkoper in principe aansprakelijk is voor gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit is anders wanneer de koper op de hoogte was van het gebrek of nader onderzoek had moeten verrichten naar het gebrek. In dat geval is de eerder aangehaalde onderzoeksplicht van de koper doorslaggevend.
De koper moet de ontdekking van een gebrek binnen een redelijke termijn aan de verkoper melden door daarover te ‘klagen’. Welke termijn redelijk is, zal afhangen van de aard en de ernst van het gebrek. Doorgaans zal een termijn van twee maanden als redelijk worden beschouwd.
De termijn begint te lopen vanaf het moment dat de koper het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Als niet binnen een redelijke termijn wordt geklaagd over het gebrek, bestaat het risico dat de kosten voor het herstel van het gebrek niet op de verkoper kunnen worden verhaald.
Twijfelt u of wel binnen een redelijke termijn is geklaagd? Dan is het raadzaam om hierover contact op te nemen met een advocaat.
In de koopovereenkomsten kunnen uitsluitingsclausules worden opgenomen, die meebrengen dat de verkoper van een woning tóch niet aansprakelijk is voor na de levering ontdekte gebreken aan de woning. De ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule zijn twee bekende voorbeelden van uitsluitingsclausules. De toepasselijkheid van uitsluitingsclausules kan meebrengen dat bepaalde verborgen gebreken uiteindelijk tóch voor rekening van de koper komen.
Of de verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken, zal afhangen van de inhoud van de overeenkomst, de omstandigheden van het geval en de aard en ernst van het gebrek. De verkoper zal over het algemeen aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken wanneer:
- het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert en de koper zijn onderzoeksplicht niet heeft verzaakt;
- de verkoper bij het aangaan van de koopovereenkomst bekend was met het gebrek, maar heeft dit niet heeft medegedeeld aan de koper.
Een verkoper zal niet eindeloos aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Ten eerste zal de koper binnen een redelijke termijn moeten hebben geklaagd, zoals eerder aangehaald. Gebeurt dit niet, dan zullen de (on)kosten van het verborgen gebrek voor rekening van de koper komen.
Daarnaast geldt dat de koper niet te lang mag stilzitten, nadat is geklaagd. Als de verkoper en de koper er onderling niet uitkomen, moet de koper binnen twee jaar nadat is geklaagd een gerechtelijke procedure starten om te vorderen dat hij schadeloos wordt gesteld. Doet de koper dit niet binnen deze twee jaar, dan zullen zijn rechten verjaren. Dat houdt in dat de koper zijn vordering tot schadeloosstelling niet langer juridisch kan afdwingen. De koper kan de verjaringstermijn omzeilen door de verkoper schriftelijk mee te delen dat zijn rechten, kort gezegd, worden gehandhaafd.
Wanneer u te maken heeft met verborgen gebreken bij de (ver)koop van een woning is het raadzaam om een advocaat in te schakelen. Heeft u als koper te maken met een gebrek dat u na de levering van uw nieuwe woning heeft ontdekt of wordt u juist als verkoper geconfronteerd met een koper die beweert dat sprake is van een verborgen gebrek, neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.