Huurrecht

Wij staan vastgoedbeleggers- en beheerders, woningcorporaties, zorginstellingen en andere professionele verhuurders en huurders bij in geval van onder meer:

• advies op maat over het sluiten van huurovereenkomsten;
• gerechtelijke procedures tussen verhuurder en huurder;
• de door huurder of verhuurder gewenste beëindiging van de huurovereenkomst;
• een door verhuurder respectievelijk huurder beoogde huurprijsverhoging respectievelijk huurprijsverlaging;
• huurachterstand;
• een door huurder beoogde indeplaatsstelling;
• geschillen over gebreken in het gehuurde;
• geschillen over de oplevering van het gehuurde;
• onderhuur;
• overlastkwesties, woonfraude en hennepkwekerijen door huurders;
• het opstellen van huurovereenkomsten winkelruimte, bedrijfsruimte of woonruimte.

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, door een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Die tegenprestatie kan bestaan uit het betalen van een bepaald bedrag, maar dat hoeft niet.

Er gelden ook enkele uitzonderingen. Als het bijvoorbeeld gaat om het ter beschikking stellen van een perceel grond ten behoeve van de landbouw, dan is geen sprake van huur maar van pacht. Daarvoor gelden weer andere, bijzondere, regels.

Er zijn bepaalde regels in de wet opgenomen die voor iedere huurovereenkomst gelden. In het algemeen zijn deze regels van zogenaamd regelend recht: partijen mogen er in hun overeenkomst van afwijken. Ook zijn er door de wetgever regels bedacht die gelden voor specifieke huurovereenkomsten en waarvan in de huurovereenkomst niet, of niet ten nadele van de huurder, kan worden afgeweken. Bij het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten is het daarom van groot belang om vast te stellen welke wettelijke regels er gelden en of er in de huurovereenkomst van die regels kan worden afgeweken.

Een belangrijk onderscheid is of de huurovereenkomst betrekking heeft op roerende of op onroerende zaken. Bij roerende zaken gaat het om de huur van bijvoorbeeld auto’s en machines. De onroerende zaken zijn duurzaam met de grond verbonden. Bij deze onroerende zaken wordt er weer een onderscheid gemaakt tussen gebouwde onroerende zaken en ongebouwde onroerende zaken. Bij gebouwde onroerende zaken is er verschil tussen huurovereenkomsten die betrekking hebben op bedrijfsruimte en de overeenkomsten die zien op de verhuur van woonruimte.

Vooral bij de verhuur van woonruimte zijn er veel regels in de wet opgenomen en er is geen ruimte om van de wettelijke bepalingen in de huurovereenkomst af te wijken. Dat komt omdat de wetgever meent dat de huurder een (vergaande) mate van bescherming verdient tegen de verhuurder. Die bescherming betekent onder meer dat de huurprijs niet zomaar kan worden aangepast en dat de huurovereenkomst door de verhuurder niet zomaar kan worden beëindigd.

Binnen de huur van bedrijfsruimte moet weer een onderscheid worden gemaakt tussen de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte. Het gaat dan om de huurovereenkomsten met betrekking tot winkels, supermarkten en horeca. Van belang is dat er telkens sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Ook de regelgeving die van toepassing is op de huur van deze middenstandbedrijfsruimte is sterk gereguleerd door de wetgever. Het afwijken van de wet is nauwelijks mogelijk en alleen als dit in het voordeel is van de huurder of als de rechter van tevoren toestemming heeft gegeven voor deze afwijking.

Naast middenstandsbedrijfsruimte kent de wet ook de categorie overige bedrijfsruimte. Iedere bedrijfsruimte die niet onder het begrip middenstandsbedrijfsruimte valt, valt onder deze categorie. Het gaat onder andere om kantoren, garageboxen, fabrieken en sporthallen. Voor deze bedrijfsruimtes geldt dat er veel meer geregeld en afgesproken kan worden in de huurovereenkomst zelf. De wetgever heeft gemeend dat de partijen die een dergelijk ruimte verhuren de vrijheid moeten hebben om zelf hun contractuele relatie in te vullen.