Ieder jaar wisselen tienduizenden huizen van eigenaar. Hoewel de verkoop (of de aankoop) van een woning vaak een feestelijke aangelegenheid is, gaat er toch nog wel eens het nodige mis. De koper kan geconfronteerd worden met een verborgen gebrek aan het huis. Vooral als het gaat om een ernstig gebrek, zal de koper zich afvragen of de verkoper hiervoor aansprakelijk is.

Wat staat er in de wet?

Op grond van de wet (artikel 7:17 BW) moet een in eigendom overgedragen huis de eigenschappen bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Dit noemen we de 'conformiteitseis'.

Maar wat mag een koper van een bestaand huis verwachten? De wet geeft aan dat de koper in elk geval mag verwachten dat het huis geschikt is voor 'normaal gebruik'. Dat betekent dat het huis kan worden bewoond op een gebruikelijke wijze. Ernstige verzakkingen, lekkages, of onveilige situaties zijn voorbeelden waarbij een huis niet normaal kan worden gebruikt.

Als een geleverd huis niet geschikt is voor normaal gebruik, dan is de verkoper in principe aansprakelijk voor de gebreken die dat normaal gebruik verhinderen. De wet maakt echter een uitzondering voor gebreken die bij een koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn. 

Onderzoeksplicht

Dat laatste komt door de zogeheten 'onderzoeksplicht'. Van de koper wordt verwacht dat hij het huis goed onderzoekt of laat onderzoeken voordat hij tot het sluiten van de koop overgaat. Die onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het te kopen huis ouder is.

Overigens kan de verkoper de koper niet verwijten niet aan zijn onderzoeksplicht te hebben voldaan als hij op de hoogte was van het gebrek, maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd.  De mededelingsplicht van verkoper weegt namelijk in het algemeen zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Koopovereenkomst wijkt af van de wet

De wettelijke regels over gebreken zijn niet dwingend. Dit betekent dat de koper en verkoper mogen afwijken van de wettelijke regels in hun koopovereenkomst. En dat gebeurt meestal ook. Bij veel situaties van (ver)koop van bestaande woningen worden standaard modelcontracten van de NVM- of andere makelaarsorganisatie gebruikt. Op grond van die standaardcontracten komen in principe alle gebreken aan de geleverde woning voor rekening van de koper.

Op dit uitgangspunt kan in de modelcontracten vervolgens een uitzondering worden gemaakt. De verkoper garandeert daarbij dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Die garantie geeft de koper een sterke positie, omdat de koper niet hoeft aan te tonen dat verkoper op de hoogte was van het gebrek. Of de verkoper al dan niet op de hoogte was, doet er feitelijk niet toe. De koper moet slechts aannemelijk maken dat het gebrek verborgen was bij de bezichtiging en dat het gebrek zodanig ernstig is dat het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert.

Uitzonderingen op de garantie

Zoals gezegd bevatten de meeste koopovereenkomsten de standaard garantie waarbij de verkoper het normaal gebruik garandeert. Los van de inhoud van de koopovereenkomst mag de koper ook op grond van de wet een 'normaal gebruik' verwachten.

Wat nog wel aandacht verdient is dat op de normaal gebruik garantie in de koopovereenkomst regelmatig een uitzondering wordt gemaakt door het opnemen van specifieke extra clausules. De belangrijkste clausules zijn de zogenoemde 'ouderdomsclausule' en de 'niet zelf bewoningsclausule'.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule houdt in dat partijen afspreken dat de verkoper in verband met de leeftijd van het huis niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken (bijvoorbeeld gebreken aan dak, riolering, enz).

Niet zelfbewoningsclausule

De niet zelfbewoningsclausule komt er op neer dat de verkoper stelt niet zelf in het huis te hebben gewoond en derhalve niet op de hoogte (kan) zijn van eventuele gebreken en dat hij in verband daarmee ook niet aansprakelijk is voor gebreken.

Aansprakelijkheid minder ernstige gebreken

Zoals hiervoor bleek, is meestal een vereiste voor aansprakelijkheid van de verkoper dat het verborgen gebrek zodanig ernstig is dat het normaal kunnen gebruiken van de woning wordt verhinderd. Echter kan in sommige gevallen verkoper óók aansprakelijk zijn voor minder ernstige gebreken. Dat is met name het geval als de verkoper bepaalde kwaliteiten van het geleverde heeft toegezegd of zijn mededelingsplicht heeft geschonden (verkoper was op de hoogte van het gebrek, maar heeft daarover gezwegen). Of erger; als hij het gebrek heeft verdoezeld. Denk hierbij aan het voor verkoop overschilderen van rotte kozijnen en het plaatsen van een kastenwand voor een beschimmelde muur.

Conclusie verborgen gebreken

In hoofdlijnen kan de verkoper van een huis aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken als:

• het gebrek niet zichtbaar of anderszins kenbaar was voor koper;
• het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert;
• een toegezegde eigenschap niet aanwezig is;
• verkoper bij een minder ernstig gebrek zijn mededelingsplicht heeft geschonden;
• aansprakelijkheid van verkoper niet uitgesloten is in het koopcontract

Let op: soms mag de verkoper geen beroep doen op aansprakelijkheidsuitsluitingsclausules (exoneratieclausules). Dit is het geval als de verkoper te kwader trouw was. Hij was bijvoorbeeld op de hoogte van het gebrek.