Vanaf 1 juli 2025 zijn er belangrijke wijzigingen in het huurrecht. In dit artikel worden deze wijzigingen besproken.
Huurprijsindexatie
Ondanks dat er in Den Haag de laatste maanden veel gesproken is over het Wetsvoorstel bevriezing sociale huur, konden de huurprijzen per 1 juli 2025 uiteindelijk alsnog verhoogd worden. Het wetsvoorstel is namelijk van tafel geveegd.
In beginsel mag een verhuurder één keer in de twaalf maanden de huurprijs verhogen. Meestal verhoogt de verhuurder de huurprijs op 1 juli. Het maximale percentage dat de huurprijs van een huurwoning verhoogd mag worden verschilt per soort huurwoning.
Sinds het in werking treden van de Wet betaalbare huur zijn er drie segmenten huurwoningen. Huurwoningen met een puntenaantal (op basis van woningwaarderingsstelsel) van maximaal 143 punten kwalificeren als sociale huurwoningen. Huurwoningen met minimaal 144 en maximaal 186 punten kwalificeren als middenhuurwoningen. Huurwoningen met een puntenaantal van 187 punten of meer kwalificeren als huurwoningen in de vrije sector. Zie voor meer informatie over de Wet betaalbare huur het eerder door mij op gepubliceerde artikel: Wet betaalbare huur: wat u moet weten – Van Veen Advocaten.
Huurprijsindexatie sociale huurwoningen
Voor sociale huurwoningen geldt een maximaal huurverhogingspercentage van 5 procent op het moment dat de kale huur € 350,– of meer per maand bedraagt. Op het moment dat de huurprijs per maand lager is dan € 350,– is de maximale huurprijsverhoging € 25,– per maand. Zo kunnen verhuurders sneller een huurprijs hanteren die past bij de kwaliteit van de huurwoning. Relevant om te benoemen is dat de huurprijs enkel dan verhoogd mag worden op het moment dat de huurprijs door de huurverhoging niet boven de volgens het Woningwaarderingsstelsel maximale huurprijs uitkomt.
Het vorenstaande geldt niet voor huurwoningen waarbij de maximale huurverhoging afhankelijk is van het inkomen van de huurder. Hiervoor gelden specifieke huurverhogingen die afhankelijk zijn van de samenstelling van het huishouden en het gezamenlijke inkomen van het huishouden.
Relevant om te benoemen is dat bij sociale huurwoningen de verhoging van de huurprijs minimaal twee maanden voor het verhogen van de huurprijs schriftelijk aangekondigd dient te worden aan de huurders. Dit kan zowel per brief als per e-mail.
Huurprijsindexatie middenhuur en vrije sector woningen
Vanaf 1 januari 2025 mogen de huurprijzen van huurwoningen in de vrije sector verhoogd worden met maximaal 4,1%. Voor middenhuurwoningen geldt een maximumpercentage van 7,7%. Deze percentages gelden tot 1 januari 2026. De Minister zal tegen die tijd de nieuwe maximumpercentages aan huurverhoging voor volgend jaar via een besluit publiceren.
Andere mogelijkheden om de huurprijs te verhogen
Zoals aangegeven mogen huurprijzen in beginsel één keer in de twaalf maanden verhoogd worden. Op deze regel gelden echter enkele uitzonderingen. Als u in het eerste jaar van uw huur zit dan kan de verhuurder de huurprijs onder meer eerder verhogen. Als de huurperiode bijvoorbeeld start op 1 januari mag de verhuurder de huurprijs indexeren per 1 juli. Daarna geldt de periode van twaalf maanden weer.
Daarnaast mag de huurprijs ook verhoogd worden op het moment dat er aan de huurwoning verbeteringen zijn aangebracht, ongeacht de periode die verstreken is sinds de laatste huurverhoging.
Overgangsrecht wet betaalbare huur
Inmiddels is het alweer een jaar geleden dat de Wet betaalbare huur in werking is getreden en daarmee is het overgangsrecht van deze wet ook ten einde gekomen. Er gold namelijk van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 een overgangsregeling voor het doorvoeren van maximale huurprijzen voor huurwoningen die vóór het inwerkingtreden van de wet in de vrije sector werden verhuurd, maar door het met de Wet betaalbare huur aangepaste Woningwaarderingsstelsel in het laagste segment vallen (niet meer dan 143 punten). De huurprijzen van deze huurwoningen moesten door de verhuurder worden aangepast vóór 1 juli 2025. Mocht u als verhuurder hiertoe (nog) niet zijn overgegaan, is het advies om dit zo snel mogelijk alsnog te doen, zodat uw huurder niet bij de Huurcommissie een verzoek zal indienen tot het toetsen én uiteindelijk verlagen van de door u gehanteerde huurprijs.
Vernieuwde beleidsboeken Huurcommissie
Elk half jaar werkt de Huurcommissie de door haar gebruikte beleidsboeken bij en publiceert zij deze op haar website. De aangepaste beleidsboeken van 1 juli 2025 staan nu online en vervangen de eerdere versies. In deze boeken staat hoe de Huurcommissie de zaken die aanhangig worden gemaakt bij de Huurcommissie behandelt. Aangezien de meeste wijzigingen ‘slechts’ tekstuele wijzigingen én het aanpassen van percentages naar peildatum 1 juli 2025 betreffen, beperkt dit artikel zich tot het bespreken van de meest in het oog springende wijzigingen.
Wat betreft de wijzigingen van beleidsboeken Woningwaarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (WWS-z) valt het volgende op. Met het inwerkingtreden van het Besluit huurprijzen woonruimte is de definitie van zelfstandige woonruimte sinds 1 juli 2024 aangepast. Deze definitie is in het aangepaste beleidsboek nader toegelicht samen met de andere richtlijnen die de Huurcommissie hanteert bij de beoordeling van de kwalificatie van woonruimte. Interessant is daarnaast om te benoemen dat in het nieuwe beleidsboek staat aangegeven dat een loggia altijd wordt gewaardeerd als buitenruimte.
In het beleidsboek Gebreken valt daarnaast op dat bij geluidsoverlast van technische installaties nu onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en verbouw.
In het beleidsboek servicekosten is bovendien het vernieuwde beleid voor de afschrijving van roerende zonnepanelen opgenomen. Verhuurders mogen nu bovenop de aanschafwaarde van de roerende zonnepanelen een (fictieve) opslag rekenen.
Nieuw in het beleidsboek is tot slot de gebruiksvergoeding voor industriële wasmachines en wasdrogers, gebaseerd op de aanschafwaarde van de apparatuur. Daarbij geldt een maximumbedrag van € 5,– per maand per woonruimte. Relevant is bovendien dat in het aangepaste beleidsboek staat dat de kapitaals- en onderhoudslasten voor onroerende WKO-installaties (Warmte Koude Opslag)-installaties niet via de servicekosten aan huurders mogen worden doorberekend.
