Voor veel potentiële huizenkopers is het aantal vierkante meters woonoppervlakte één van de belangrijkste factoren bij de beslissing om een woning al dan niet te kopen. Makelaars vermelden de woonoppervlakte van de woning daarom altijd in verkoopadvertenties die bijvoorbeeld op Funda worden geplaatst.

Het kan echter voorkomen dat de verkopend makelaar een onjuist aantal vierkante meters heeft vermeld, waardoor de woning achteraf kleiner blijkt te zijn dan de kopers op basis van de verkregen informatie hadden verwacht. Het zal je maar gebeuren…

In veel koopovereenkomsten wordt uitgesloten dat de koper enig recht ten aanzien van de verkoper heeft als de werkelijke grootte van de woning afwijkt van de opgegeven grootte. In dat geval kan de koper van de woning de verkoper niet aansprakelijk stellen. Mogelijk kan de koper zijn schade wel verhalen op de verkoopmakelaar.

Meetinstructie

Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VastgoedPRO of VBO zijn verplicht om de Meetinstructie te hanteren bij de berekening van de woonoppervlakte van de te verkopen woning. In deze Meetinstructie is bepaald in hoeverre een ruimte mag worden meegerekend bij de totale oppervlakte van de woning. Dankzij de Meetinstructie kan een eenduidige wijze van meten worden toegepast.

Uit recente uitspraken van rechters blijkt dat een verkopend makelaar onrechtmatig jegens de koper van de woning handelt, als de makelaar een onjuist woonoppervlakte ten aanzien van de woning heeft vermeld als gevolg van het niet (juist) hanteren van de Meetinstructie.

Ook in het geval dat de makelaar in de verkoopadvertentie heeft vermeld dat geen rechten kunnen worden ontleend aan het vermelde aantal vierkante meters woonoppervlakte, blijft de makelaar tegenover de koper van de woning aansprakelijk. Hierbij is van belang dat de koper vertrouwen mag ontlenen aan het verplichte karakter van de Meetinstructie.

Indien sprake is van omstandigheden die van zodanige aard zijn dat de koper had moeten twijfelen over de juistheid van de door de verkoopmakelaar vermelde oppervlakte van de woning, kan het zijn dat de koper de makelaar niet met succes aansprakelijk kan stellen.

Berekening omvang schade

Stel de koper van de woning kan de verkoopmakelaar met succes aansprakelijk stellen omdat de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning kleiner is dan het aantal vierkante meters dat in de verkoopadvertentie is vermeld.  Hoe moet de omvang van de schade aan de zijde van de koper dan worden begroot?

Wellicht is de eerste gedachte dat het voor de hand ligt om de omvang van de schade te berekenen aan de hand van het aantal 'missende' vierkante meters woonoppervlakte vermenigvuldigd met de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlakte van de woning. Uit de rechtspraak blijkt echter dat de door de koper van de woning geleden schade niet aan de hand van deze rekensom kan worden berekend.

Uitspraken onjuiste woonoppervlakte

Ook een door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gehanteerde berekeningswijze houdt geen stand. Volgens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden diende de schade te worden bepaald aan de hand van het verschil tussen de betaalde koopsom voor de woning en een door een deskundige te bepalen waarde van de woning ten tijde van het moment van aankoop en op basis van de werkelijke oppervlakte.

De Hoge Raad heeft op 22 februari 2019 bepaald dat schade aan de zijde van de koper moet worden vastgesteld aan de hand van de hypothetische situatie dat de koper de woning niet had gekocht als het juiste aantal vierkante meters woonoppervlakte, gemeten op basis van de Meetinstructie, zou zijn vermeld. Volgens de Hoge Raad mag de rechter de omvang van de schade schatten als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

De Hoge Raad heeft er dus niet voor gekozen om een objectieve rekenmethode in het leven te roepen om de omvang van de schade te bepalen als de werkelijke oppervlakte van een woning kleiner is dan het vermelde aantal vierkante meters.

De Hoge Raad heeft de kwestie, waarbij de kopers een woning kochten die 26 vierkante meter kleiner was dan was vermeld in de verkoopadvertentie, terugverwezen naar het Gerechtshof 's-Hertogenbosch. In lijn met de Hoge Raad heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch bij arrest van 9 maart 2021 bepaald dat bij een aanzienlijk verschil tussen het opgegeven aantal vierkante meters woonoppervlakte en de daadwerkelijke grootte van de woning, het aannemelijk is dat de kopers een hogere verkoopprijs voor de woning hebben betaald dan wanneer de informatie met betrekking tot het woonoppervlakte juist zou zijn vermeld. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is van mening dat de kopers schade hebben geleden. Het vermogen van de kopers als gevolg van de aankoop van de woning is afgenomen. Deze afname zou zich volgens het hof niet hebben voorgedaan in de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden aangekocht als zij over de juiste informatie hadden beschikt.

Daarnaast overweegt het hof dat de woonoppervlakte van een woning een belangrijke factor is bij de beslissing om een woning te kopen, maar dat de koopprijs van de woning niet enkel wordt bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters woonoppervlakte. Als gevolg van de vaststelling dat de woonoppervlakte niet de enige factor is die bij de totstandkoming van de koopprijs van de woning een rol speelt, kan de schade niet worden bepaald aan de hand van de gemiddelde koopprijs per vierkante meter vermenigvuldigd met het verschil tussen de opgegeven en de daadwerkelijke oppervlakte van de woning. Ook de locatie, het afwerkingsniveau en de uitstraling van de woning spelen een rol bij de vaststelling van de verkoopprijs.

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch gaat over tot een schatting van de door de kopers geleden schade, omdat de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop in 2014 niet meer nauwkeurig kan worden bepaald. Bij de schatting van de door de kopers geleden schade neemt het hof enkele aspecten in aanmerking; de grootte van de correcte woonoppervlakte van de woning, het verschil tussen de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning en het in de verkoopinformatie vermelde aantal vierkante meters, de hoogte van de koopprijs, alsmede de vaststelling dat de woonoppervlakte een belangrijke, maar niet de enige factor is die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt.