Het is inmiddels ruim vijf jaar geleden dat de Hoge Raad het arrest Tamminga/KPN wees. Het arrest (uitspraak van een hogere rechter) wordt ook tegenwoordig nog regelmatig aangehaald in de literatuur en in de rechtspraak.

Voor een goed begrip volgt eerst een korte samenvatting van de feiten, waarvan door de Hoge Raad is uitgegaan.

Tamminga heeft van 1993 tot 2001 een ijssalon geëxploiteerd in een pand aan de Hoofdstraat in Veenendaal. In november 1999 heeft Tamminga, na jarenlang huurder te zijn geweest, het pand in eigendom verkregen. In de leveringsakte is onder meer opgenomen dat er zich in het winkelpand asbesthoudende stoffen en/of materialen bevinden. Tamminga heeft de exploitatie van de ijssalon in 2001 gestaakt en heeft met KPN een huurovereenkomst gesloten, waarbij KPN het winkelpand ging huren om er een Primafoonwinkel te exploiteren.

Bij het opmaken van het huurcontract hebben partijen stilgestaan bij de mogelijke aanwezigheid van asbest in het gehuurde. Tamminga gaf daarbij aan dat hij de afwezigheid van asbest niet kon garanderen. Hij wist eenvoudigweg niet of het pand vrij was van asbest. Dat is ook zo in het huurcontract opgenomen. Voordat KPN haar intrek nam in het gehuurde is de winkelruimte volledig gestript, waarna het gehuurde is voorzien van een bij Primafoon passende inrichting.

Begin 2005 heeft Tamminga het pand aan KPN te koop aangeboden. In dat kader heeft KPN het pand laten keuren maar vervolgens besloten af te zien van de koop. KPN gaf Tamminga aan dat bij een technische verkenning asbest in het pand zou zijn aangetroffen. Daarop zou KPN in een later stadium nog bij Tamminga terugkomen.

In maart 2005 is in het pand ingebroken. De inbrekers hebben zich toegang verschaft door gaten in het (platte) dak te zagen. Daarbij is asbest vrijgekomen. Tussen het dak en het systeemplafond boven de winkelruimte (althans boven het magazijn) was een brandwerende verdiepingsvloer aanwezig die asbest bevatte.

KPN heeft Tamminga van de inbraak en het vrijkomen van asbest op de hoogte gesteld. Ook heeft KPN Tamminga verzocht om over te gaan tot asbestsanering. Tamminga heeft het dak laten herstellen, maar geen asbestsanering laten uitvoeren. Dat heeft KPN vervolgens zelf laten doen.

KPN vorderde in de procedure vergoeding van de door KPN betaalde kosten van asbestsanering, een bedrag ten titel van huurvermindering over de periode dat de winkel wegens asbestsanering gesloten is geweest en vergoeding van schade die door het asbestprobleem is ontstaan.

Asbest als gebrek?

In de procedure die leidde tot het arrest stond onder meer de vraag centraal of de aanwezigheid van asbest in een gehuurd pand kwalificeert als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW¹.

Wat is de relevantie van het arrest?

Verhuurders maar ook huurders lijken zich tegenwoordig meer bewust te zijn van de gevaren die kleven aan de aanwezigheid van asbest in verhuurde panden en van de juridische consequenties die de aanwezigheid ervan met zich kan brengen.

Er is sinds het arrest zichtbaar meer aandacht voor het onderwerp asbest in gehuurde panden. In de veel gehanteerde model-huurcontracten, althans in de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen, is tegenwoordig een bepaling opgenomen die betrekking heeft op de aanwezigheid van asbest. Het gaat om de onderzoeksplicht van de huurder, voorafgaand aan het aanbrengen van veranderingen en om de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schadelijke gevolgen van een door de huurder uitgevoerde asbestsanering.

Meer in algemene zin geeft het arrest een (verdere) inkleuring van het begrip ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarbij lijkt relevant de vraag of een belemmering/risico ‘latent’ (verborgen) is of ‘manifest’ (duidelijk). Belangrijk is bovendien de vraag in welke mate dat risico (on)aanvaardbaar is.

Het arrest wordt in de rechtspraktijk soms gebruikt om te betogen dat een gebrek zoals gedefinieerd in artikel 7:204 lid 2 BW, in feite op één lijn is te stellen met het begrip ‘tekortkoming’ zoals genoemd in artikel 6:74 BW². Voor KPN en Tamminga is dat niet (meer) zo van belang. Die hebben de zaak niet verder uitgeprocedeerd.

Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met mij op. 

Gepubliceerd op 27 januari 2016.