Sinds de inwerkingtreding van de ”Wet doorstroming huurmarkt” per 1 juli 2016 is het mogelijk om een kortdurende huurovereenkomst voor woonruimte af te sluiten. Deze regeling geldt alleen voor huurovereenkomsten met een looptijd van maximaal twee jaar.

De tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege wanneer de afgesproken verhuurtermijn is verstreken, mits de verhuurder de huurder voor het verstrijken van de afgesproken periode schriftelijk informeert over het tijdstip van het einde van de tijdelijke huurovereenkomst.

Op grond van artikel 7:271 BW moet de verhuurder dit aanzeggen van het einde van de huurovereenkomst niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand van tevoren doen. Als de verhuurder dit vereiste niet naleeft, ontstaat op grond van de wet in beginsel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dan krijgt de huurder vergaande huurbescherming en is het voor de verhuurder niet eenvoudig om de huurovereenkomst te beëindigen. Het tijdig aanzeggen van de dag waarop de huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, is dus van essentieel belang.

Aanzeggingsverplichting te vroeg en te laat

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 10 januari 2018 een uitspraak gedaan waarin een verhuurder te vroeg én te laat de huurder heeft geïnformeerd dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 zou eindigen. De verhuurder had de huurder namelijk eerst op 29 september 2017 geïnformeerd (te vroeg) over het einde van de huurovereenkomst en op 6 december 2017 nogmaals met een vergelijkbaar bericht (te laat). De verhuurder moest dit op grond van artikel 7:271 BW niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand van tevoren te doen en daar heeft de verhuurder niet aan voldaan. Het gevolg? De huurovereenkomst tussen partijen is niet geëindigd maar voor onbepaalde tijd verlengd.

Te vroeg opgezegd en ook toch weer niet…

In het recht spelen de omstandigheden van het geval altijd een belangrijke rol, zo leert ook weer een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 28 maart 2018 in een vergelijkbare zaak. In deze zaak schreef de verhuurder op 29 september 2017 de huurder aan dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 zou eindigen. Dit bericht van de verhuurder was dus twee dagen te vroeg. De huurder stelde daarom in de procedure dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd was. De rechter vond in dit geval dat een beroep op het bepaalde in artikel 7:271 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De rechter oordeelde dat niet was gebleken dat de huurder in zijn belangen was geschaad door de twee dagen te vroege opzegging. De huurovereenkomst eindigde daarom per 1 januari 2018.

Wees op tijd

Alhoewel de verhuurder blijkens de laatste uitspraak goed is weggekomen met de te vroege opzegging, dient men zich er van bewust te zijn dat dit een uitzondering is. De omstandigheden van de zaken zijn verschillend en ook niet iedere rechter zal hetzelfde oordelen over de ”onaanvaardbaarheid”. Om er als verhuurder zeker van te zijn dat de huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd niet van kleur verschiet naar onbepaalde tijd is een tijdige opzegging – niet te vroeg en niet te laat – dan ook essentieel.

Publicatiedatum: 14 november 2018